İhtiyaca göre konut üretimi yapmak gerekiyor

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Kadir Özel Sektörün sorunlarını tesbit ederek konut üretimi konusunda aydınlatıcı fikirler sunarak sektörün durgunluğunu aşacak yol haritası çiziyor. Modern şehircilik ve konut politikalarının en temel ve doğru ilkesidir. Ancak Türkiye’de ve birçok ülkede bu ilkeden sıklıkla sapıldığını görüyoruz; konut üretimi daha çok spekülatif yatırımlara, maksimum kâra veya siyasi hedeflere göre şekillenebiliyor.

Özel Konuya şu şekilde başlıyor Peki, “ihtiyaca göre konut üretimi” tam olarak ne anlama gelir ve nasıl hayata geçirilebilir? Bunu birkaç başlıkta inceleyelim:

1. “İhtiyaç” Nedir? Tanımlayalım:

İhtiyaç sadece “barınacak bir çatı” değildir. Çok boyutlu bir kavramdır:

• Demografik İhtiyaç:

  Nüfus artış hızı, hanelerin küçülme eğilimi (çekirdek aile, tek kişilik haneler), genç nüfusun konut talebi, yaşlı nüfusun ihtiyaçları.

• Sosyo-Ekonomik İhtiyaç:

  Gelir gruplarına göre farklılaşan talep. Düşük, orta ve yüksek gelir gruplarının satın alma/alma gücüne uygun konutlar.

• Mekansal ve Coğrafi İhtiyaç:

  İş olanaklarının olduğu, ulaşım ağlarına erişilebilir, sosyal donatıların (okul, hastane, park, yeşil alan) yakın olduğu lokasyonlarda konut üretmek.

• Fiziksel ve Çevresel İhtiyaç:

  Deprem güvenliği, enerji verimliliği (yeşil binalar), erişilebilirlik (engelliler için uygun tasarım), yeterli güneş alma, doğal havalandırma.

• Kültürel İhtiyaç:

  Toplumun yaşam tarzına, aile yapısına uygun planlamalar (örneğin, geniş aileler için farklı daireler veya ortak yaşam alanları).

2. Mevcut Durum: “Arz-Talep” Yerine “Arz-Talep Yaratma”

Maalesef Türkiye’deki konut sektörü çoğunlukla şu şekilde işliyor:

• Spekülasyon Odaklı:

  Arsa stoklayarak veya lüks konutlar yaparak yüksek kârlar elde etmek ön planda. Bu, orta ve düşük gelirli grupların ihtiyacı olan konutların yapılmamasına neden oluyor.

• Yanlış Lokasyon:

  Ulaşım ve altyapı sorunları çözülmemiş, şehirden izole yerlere devasa projeler yapılabiliyor. İnsanlar işe gitmek için saatler harcamak zorunda kalıyor.

• Tek Tip Projeler:

  Farklı ihtiyaçlar (yaşlılar, gençler, engelliler, öğrenciler) göz ardı edilerek standart daireler üretiliyor.

• Kiralık Konut Eksikliği:

  Özellikle büyük şehirlerde, öğrenciler ve genç profesyoneller için uygun fiyatlı, güvenilir

  kira konutu

  arzı çok yetersiz.

3. İhtiyaca Göre Konut Üretimi Nasıl Sağlanır? Çözüm Önerileri:

A. Kamunun Rolü (Belediyeler ve Merkezi Yönetim):

• Detaylı Araştırma:

  Konut ihtiyacını her kent ve her gelir grubu için ayrı ayrı, bilimsel yöntemlerle (nüfus projeksiyonları, anketler) tespit etmek.

• Akıllı Arsa Tahsisi:

  Belediyeler, kamusal arsaları toplu konut projeleri için, “en yüksek teklifi verene” değil, “en uygun projeyi üretene” (sosyal konut, kiralık konut, yaşlı dostu konut vb.) tahsis etmeli.

• Sosyal Konut ve Kiralık Konut Projeleri:

  Düşük gelirli vatandaşlar ve kiralık piyasasını dengelemek için kamu-özel sektör iş birliği (KÖİ) veya doğrudan kamu yatırımıyla konut üretimi.

• Planlama ve İmar Düzenlemeleri:

  İmar planları, farklı tipolojilere (büyük-küçük daireler, ofis-konut karışımı, öğrenci yurtları) izin verecek şekilde esnetilmeli.

B. Özel Sektörün Rolü:

• Pazar Araştırması:

  Sadece lüks değil, orta gelir grubunun da alabileceği, ihtiyaçlara odaklanmış (deprem güvenliği, enerji tasarrufu gibi) projeler geliştirmek.

• Esnek Tasarım:

  Modüler ve dönüştürülebilir daire planlarıyla (örneğin, çocuklu aileler için birleştirilebilir daireler) farklı yaşam döngülerine hitap etmek.

• Yatırım Değil, Yaşam Alanı:

  Müşteriye “yaşayacakları bir ev” olarak bakmak, sadece yatırım aracı olarak görmemek.

C. Toplum Tabanlı Çözümler:

• Kooperatifleşme:

  Tüketicilerin bir araya gelip, kendi ihtiyaç ve bütçelerine göre konut ürettikleri kooperatif modelinin desteklenmesi. Bu model, maliyetleri düşürür ve insanları ihtiyaçlarına tam uyan konutlara kavuşturur.

• Büyükşehirlerin çeperleri:

  İstanbul gibi büyük şehirlerin yakın ilçelerde imara açılması gereken bölgeler Çatalca, Silivri Gibi yerlerde küçük Tiny House gibi evlere imara uygun şekilde yapılanması ve bunlara izin verilmesi gerekiyor, kendi kendine yeten bir yaşam sürdürülmesi gerekir.

• Kentsel Dönüşümde Katılımcılık:

  Kentsel dönüşüm projelerinde sakinlerin sürece aktif katılımı sağlanmalı. Yıkım-yapım yerine, ıslah ve güçlendirme seçenekleri de masaya yatırılmalı.

Sonuç:

“İhtiyaca göre konut üretimi”,

planlama, katılımcılık, şeffaflık ve uzun vadeli bir vizyon

gerektirir. Konutu bir insan hakkı ve yaşam alanı olarak gören bir anlayışla, spekülatif bir yatırım aracı olarak gören anlayışın dengelenmesiyle mümkün olur.

Bu dönüşüm, hem kamu otoritelerinin doğru politikalar üretmesi hem de özel sektörün sosyal sorumluluk ve sürdürülebilir iş modelleri geliştirmesiyle hayata geçebilir. Amacımız sadece “inşaat” değil, “yaşanabilir şehirler ve evler” yaratmak olmalı.

(NTV)